L’aumento del canone non dipende dalla sola volontà del proprietario. Per stabilire se una richiesta sia legittima occorre leggere il contratto, identificare il tipo di locazione, verificare la clausola di aggiornamento, il regime fiscale scelto e il periodo al quale la richiesta si riferisce. Un adeguamento ISTAT previsto dal contratto è inoltre cosa diversa da una modifica libera del corrispettivo.
La distinzione temporale è particolarmente importante nel 2026. Il decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117 ha raccolto nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi la disciplina fiscale della cedolare secca, ma il suo articolo 377 stabilisce che le disposizioni del testo unico si applicano dal 1° gennaio 2027. [6] Questa guida separa quindi le regole contrattuali dai loro effetti fiscali e segnala espressamente il passaggio tra 2026 e 2027.
La locazione è il contratto con cui una parte concede all’altra il godimento di una cosa per un dato tempo verso un determinato corrispettivo, secondo la definizione dell’articolo 1571 del codice civile. [7] Il canone non è dunque un dato che il locatore possa riscrivere unilateralmente durante il rapporto: è parte dell’equilibrio contrattuale accettato da entrambe le parti.
L’articolo 1372 del codice civile afferma che il contratto ha forza di legge tra le parti e può essere sciolto per mutuo consenso o per le cause ammesse dalla legge. [8] Da questo principio discende una regola pratica: per chiedere una somma maggiore serve una base nel contratto, nella legge o in un successivo accordo valido. Il semplice aumento dei prezzi, delle rate del mutuo o delle spese personali del proprietario non modifica da solo il canone.
Un aumento libero sostituisce il vecchio corrispettivo con uno nuovo. Un aggiornamento, invece, applica un meccanismo già contemplato dal rapporto, spesso collegato a un indice ISTAT e a una periodicità. Prima di pagare o contestare bisogna quindi chiedere: quale clausola viene invocata, quale indice è stato usato, qual è il mese di riferimento e da quale data si pretende il nuovo importo?
Anche quando le parti vogliono modificare consensualmente il canone, è prudente formalizzare con precisione importo, decorrenza e durata. La documentazione deve rimanere coerente con il contratto scritto e registrato. Pagamenti informali o accordi verbali espongono entrambe le parti a problemi di prova e a conseguenze fiscali.
Per le locazioni abitative, l’articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 dichiara nulla la pattuizione diretta a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. La norma prevede inoltre strumenti restitutori per le somme corrisposte in eccedenza e regole specifiche per i contratti a canone concordato. [2]
Ciò rende rischiosa la richiesta di una parte del canone “fuori contratto”. Non basta che l’inquilino abbia eseguito alcuni pagamenti per rendere automaticamente valida una pattuizione vietata. Il conduttore dovrebbe conservare contratto, ricevute, bonifici e messaggi; il locatore dovrebbe evitare qualsiasi divergenza tra quanto documentato e quanto effettivamente richiesto.
Nei contratti a canone libero la libertà iniziale delle parti non equivale a un potere di aumento durante il rapporto. Resta decisivo ciò che è stato pattuito. Nei contratti concordati occorre anche rispettare i limiti risultanti dagli accordi territoriali applicabili: l’articolo 13 considera nulla la pattuizione che attribuisca al locatore un canone superiore al massimo definito localmente per immobili e tipologie comparabili. [2]
Prima di applicare una percentuale è quindi necessario classificare correttamente il contratto. Durata, regime, eventuale accordo territoriale e clausole sottoscritte cambiano l’analisi. Una formula valida per una locazione commerciale non va trasferita automaticamente a un’abitazione, e viceversa.
Una clausola di indicizzazione dovrebbe indicare almeno l’indice di riferimento, la quota applicabile, la frequenza e il momento dal quale l’aggiornamento opera. L’indice più frequentemente richiamato è quello dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, ma il contratto concreto deve essere letto integralmente.
L’articolo 32 della legge n. 392 del 1978 contempla, nel proprio ambito applicativo, l’aggiornamento annuale su richiesta del locatore e fissa per i contratti indicati dalla disposizione un limite del 75 per cento della variazione accertata dall’ISTAT. [1] Non è corretto trasformare quel 75 per cento in una regola universale per ogni locazione: bisogna verificare la tipologia contrattuale e la disciplina applicabile al singolo rapporto.
La comunicazione dovrebbe mostrare il canone di partenza, la variazione ufficiale dell’indice, la percentuale contrattualmente applicabile, il risultato e la nuova rata. Occorre controllare se la clausola prevede una richiesta del locatore e se la decorrenza indicata coincide con quella consentita. Arrotondamenti e recuperi di annualità pregresse non dovrebbero essere accettati senza un prospetto comprensibile.
Esempio puramente matematico: con canone di 800 euro, variazione dell’indice del 2 per cento e quota applicabile del 75 per cento, la variazione utilizzata sarebbe l’1,5 per cento, cioè 12 euro. Il nuovo canone sarebbe 812 euro. L’esempio non stabilisce però che il 75 per cento sia applicabile a qualsiasi contratto: serve soltanto a mostrare come verificare i passaggi del calcolo.
La scelta della cedolare secca produce un effetto contrattuale molto concreto. Il nuovo articolo 206, comma 3, del testo unico prevede che, per la durata dell’opzione, sia sospesa la facoltà del locatore di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compresa la variazione ISTAT, anche quando il contratto la prevede. La norma richiede inoltre la preventiva comunicazione al conduttore con rinuncia agli aggiornamenti e qualifica queste disposizioni come inderogabili. [5]
Il proprietario non può quindi cumulare, per lo stesso periodo, i vantaggi della cedolare e l’aumento vietato. Il controllo va condotto anno per anno: bisogna sapere quando l’opzione è stata esercitata, per quali annualità ha avuto efficacia e se è stata revocata. Una vecchia comunicazione non consente di presumere senza verifica che il regime sia rimasto identico per tutta la durata della locazione.
La cessazione della cedolare non autorizza automaticamente a presentare un conto retroattivo per tutti gli aggiornamenti sospesi. Prima di qualsiasi richiesta occorre riesaminare contratto, decorrenza dell’eventuale revoca, comunicazioni e disciplina applicabile. Per i periodi coperti dall’opzione la facoltà era sospesa; per il periodo successivo bisogna verificare se e come la clausola possa tornare a operare.
È utile che il locatore comunichi per iscritto il cambiamento di regime e il calcolo proposto. Il conduttore può chiedere la prova della decorrenza e contestare separatamente gli importi relativi a periodi diversi. Una richiesta cumulativa priva di suddivisione temporale rende difficile distinguere somme eventualmente dovute da somme incompatibili con la cedolare.
Nel testo consultabile nel 2026, l’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 mostra numerosi commi come abrogati dal decreto legislativo n. 117 del 2026. [3] Una lettura isolata di quella annotazione può generare l’impressione che la cedolare sia scomparsa. Non è così: il nuovo testo unico riproduce la disciplina negli articoli 203 e 206, mentre la norma di decorrenza stabilisce l’applicazione del testo unico dal 1° gennaio 2027. [4] [5] [6]
Per fatti, opzioni e pagamenti del 2026 occorre dunque ricostruire la disciplina temporalmente applicabile senza anticipare automaticamente le disposizioni destinate al 2027. Dal 1° gennaio 2027, il riferimento sistematico diventa il nuovo testo unico. La sostanza rilevante per l’aggiornamento resta riconoscibile: la cedolare è alternativa al regime ordinario e la sua opzione comporta la sospensione della richiesta di aumento.
L’articolo 203 prevede, per le unità abitative locate a uso abitativo e relative pertinenze, la possibilità del regime sostitutivo e indica l’aliquota del 21 per cento; contempla inoltre, per i contratti e i comuni individuati dalla norma, l’aliquota ridotta del 10 per cento. [4] L’articolo disciplina anche registrazione, proroga, versamenti ed effetti sostitutivi sulle imposte richiamate.
Questi dati fiscali non devono essere confusi con la percentuale dell’adeguamento ISTAT. Il 21 o il 10 per cento riguarda l’imposta del locatore; non è una misura di aumento del canone. Analogamente, la variazione ISTAT non determina l’aliquota fiscale. Tenere separati i due piani evita calcoli errati e comunicazioni ambigue.
Il conduttore dovrebbe chiedere una comunicazione scritta contenente base contrattuale, periodo, indice, percentuale, calcolo e decorrenza. Se risulta un’opzione per la cedolare, va richiamato il divieto di aggiornamento per il periodo interessato. Se la somma richiesta supera il canone scritto e registrato, assume rilievo l’articolo 13 della legge n. 431 del 1998. [2]
È sconsigliabile ridurre unilateralmente i pagamenti senza valutare le conseguenze. Una contestazione tracciabile può accompagnarsi al pagamento della parte non controversa, con causale chiara, ma la strategia va adattata ai documenti. In presenza di minacce di risoluzione, morosità contestata o importi elevati è opportuno ottenere assistenza professionale tempestiva.
Servono il contratto e le eventuali integrazioni, la ricevuta di registrazione, tutte le comunicazioni sulla cedolare, le richieste ISTAT, le tabelle di calcolo e le prove dei pagamenti. È utile costruire una cronologia con una riga per ogni annualità: regime fiscale, canone, aggiornamento chiesto, somma pagata ed eventuale contestazione.
Se sono già state versate somme superiori, occorre distinguere tra aggiornamenti validi, aumenti vietati durante la cedolare e canone extracontattuale. I termini e lo strumento per ottenere la restituzione dipendono dalla qualificazione giuridica e dalle circostanze; l’articolo 13 contiene specifiche azioni restitutorie, ma l’applicazione concreta richiede l’esame del rapporto. [2]
Il proprietario non può aumentare il canone soltanto perché lo ritiene economicamente insufficiente. Occorre una base contrattuale o normativa e, nelle locazioni abitative, il canone effettivo deve rispettare il contratto scritto e registrato. [2] L’adeguamento ISTAT va calcolato secondo la clausola e la disciplina propria del rapporto, senza generalizzare il limite del 75 per cento previsto dall’articolo 32 oltre il suo ambito. [1]
La cedolare secca sospende la facoltà di chiedere aggiornamenti, compreso quello ISTAT. [5] Nel passaggio normativo attuale bisogna ricordare che il nuovo testo unico è destinato ad applicarsi dal 1° gennaio 2027: le annotazioni di abrogazione del vecchio articolo 3 non vanno lette separatamente dalla nuova disciplina e dalla sua decorrenza. [3] [4] [6] Una cronologia documentata resta il modo più sicuro per stabilire che cosa sia dovuto.
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